転用許可が必要な農地について

　皆様、農地についてどのようなイメージをお持ちでしょうか。田んぼ、畑、家庭菜園、等を思い浮かべられるかと思われます。

ではこのページをご覧になられている農地転用許可を得なければならない皆様に転用が必要な「農地」について今回は説明させていただきます。

「農地法」の第２条第1項では「耕作の目的に供される土地」とされております。これは先ほど思い浮かべられた「田」や「畑」のことであり、穀物や野菜を作っている土地のことをいいます。ちなみに家庭菜園は「宅地」の一部を利用している場合は宅地の一部として扱われます。

実際には現況を見ればすぐ田畑であることは判別すればよいのですが、場合によっては見ただけでは判別ができない場合がございます。

その場合は皆様聞いたことがあるかと思います「登記」が判断材料として挙げられます。

「登記」から見る農地について

土地は「筆」という単位で呼ばれており、「一筆の土地」など不動産会社にお勤めであったり、宅建試験などで勉強された方は馴染みがあるかもしれません。

土地には「地番」という番号が割り振られており（住所の番地は大体これと一致しています）、法務局にはそれぞれの所在をはじめ、地番、筆の地積（土地の面積）や地目（土地の用途）が記録されております。これを「登記」といいます。

この登記記録については手数料を支払えば誰でも見たり、写しを請求することができます。

土地や建物の登記に関する法律「不動産登記法」では土地の登記記録に記載されている地目（土地の用途）については、現況に合わせて変更を行うことをその所有者、あるいは所有者として登記されている者に義務づけられております。

そのため、現在田や畑として利用している土地についてははほとんどの地目が「田」や「畑」になっております。しかし、しばらく耕作がされておらず、草木で用途が不明で一見農地として判別が付かない土地もあります。そのような土地でも、登記上で農地とされている場合は「転用」が必要となります。

登記上では農地だが、転用不要！？

先ほど登記を確認して転用が必要かどうかを説明いたしましたが、実はすでに農地転用の許可を取っており、農地から宅地への地目変更登記をする義務があるにも関わらず、そのままになっているケースもあります。

例えば、銀行等より融資を受けて建物を建てた場合、土地を担保に取る金融機関が地目の変更を求めくると思いますので、その場合は地目の変更がされないケースはありませんが、自己資金で建物を建てて転用を行った場合は、地目変更について義務があることも知らずそのままになっていることがあるのです。そして、その地目変更をしてなかったといって直ぐに問題が起こることもないため、「宅地」であるはずなのに「農地」のままで放置されてしまうのです。

　法務局の登記官には職権で地目の変更をする権限はあるのですが、たくさんある土地の一つ一つを確認していくことは不可能ですので、地目が勝手に変わることは期待することはできません。

　そのため、稀にすでに転用許可がとってある場合もあるということも知っておいた方が良いかと思われます。